Crédito de vivienda VIS y no VIS: en qué se diferencian las tasas
Equipo Agentes AI ·
Si estás buscando crédito hipotecario en Colombia, la etiqueta “VIS” o “no VIS” de la vivienda que quieres comprar cambia tres cosas: el precio máximo del inmueble, el techo legal de la tasa que te pueden cobrar y tu acceso a subsidios. Y esa etiqueta también se nota en el extracto: el Fondo Nacional del Ahorro, que encabeza ambas categorías del comparador de tasas, aparece con 10,90% E.A. en vivienda VIS en pesos y con 11,73% E.A. en no VIS (corte del 13 de julio de 2026, datos de la Superintendencia Financiera).
Qué significa VIS y no VIS
La vivienda de interés social (VIS) es, según la definición del Ministerio de Vivienda, “aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos”, con un valor máximo de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Dentro de esa categoría existe la vivienda de interés social prioritaria (VIP), con tope de 90 SMMLV. El marco general es la Ley 1537 de 2012, citada en esa misma página.
La excepción la puso el artículo 85 de la Ley 1955 de 2019: en municipios y distritos de aglomeraciones urbanas con más de un millón de habitantes, el tope puede subir a 150 SMMLV. El Decreto 1467 de 2019 aplicó esa regla a 45 municipios de las aglomeraciones de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga.
Con el salario mínimo de 2026 fijado en $1.750.905, el tope general de 135 SMMLV equivale a unos $236 millones. Todo lo que cueste más que el tope aplicable en tu ciudad es vivienda no VIS: un apartamento de $400 millones en Bogotá, por ejemplo. No es una categoría “premium”, es simplemente todo lo demás.
El crédito de vivienda tiene techo propio (y no es la tasa de usura)
En consumo y ordinario, el límite es la tasa de usura que certifica la Superintendencia Financiera. En vivienda el techo es otro y lo fija la Junta Directiva del Banco de la República, por mandato de la Corte Constitucional en la sentencia C-955 de 2000, que declaró exequible el parágrafo del artículo 28 de la Ley 546 de 1999 y ordenó ponerle un límite máximo a los intereses remuneratorios de la financiación de vivienda individual a largo plazo.
Los topes vigentes vienen de la Resolución Externa 3 de 2012 de esa Junta:
- Vivienda diferente de VIS: 12,4% efectivo anual en términos reales.
- Vivienda VIS: 10,7% efectivo anual en términos reales, porque la Corte exigió que la tasa VIS sea siempre inferior a la del resto de créditos de vivienda.
Ojo con la palabra “reales”: el tope no incluye la inflación. Como explica la Superintendencia Financiera en sus preguntas frecuentes, para un crédito VIS la tasa no puede exceder 10,7 puntos porcentuales adicionales a la UVR; si el crédito es en pesos, a esos 10,7 puntos se les suma la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al momento de firmar. Por eso una oferta en pesos al 13% E.A. no viola el tope del 10,7%: la parte de inflación está incluida en la tasa nominal.
UVR o pesos: la misma deuda, dos formas de contarla
La UVR (unidad de valor real) fue creada por la Ley 546 de 1999 y funciona desde el 1.º de enero de 2000. Ajusta el valor de los créditos según el costo de vida —el índice de precios al consumidor (IPC)— y su valor lo calcula el Banco de la República para cada día del año, como recoge la enciclopedia del Banco de la República.
En la práctica:
- Crédito en UVR: tu deuda queda expresada en UVR y pagas una tasa real sobre esa unidad. Como la UVR se mueve con el IPC, el valor en pesos de tu saldo y de tus cuotas se ajusta con la inflación.
- Crédito en pesos: la tasa nominal ya incorpora la expectativa de inflación, y el saldo no se indexa.
Ninguna de las dos modalidades escapa al tope: la resolución del Banco de la República aplica a créditos denominados en UVR o en moneda legal. Y hay dos protecciones adicionales que la SFC recuerda en su FAQ: la Ley 546 de 1999 prohíbe la capitalización de intereses en los créditos de vivienda, y los pagos anticipados —totales o parciales— no generan penalización en operaciones de menos de 880 SMMLV.
Subsidios en 2026: qué pasó con Mi Casa Ya
Aquí conviene aterrizar expectativas. La ministra de Vivienda confirmó que el Gobierno no asignará nuevos subsidios de Mi Casa Ya en 2026 por falta de presupuesto. El programa cerró con 226.735 subsidios entregados —114.700 del Gobierno Nacional, con $4,1 billones, y 112.035 de las cajas de compensación— y el compromiso oficial es honrar los subsidios ya asignados a hogares que estaban en proceso.
Para quien apenas empieza, las rutas que siguen abiertas según ese mismo reporte y el panorama de subsidios vigentes en 2026 son:
- Cajas de compensación familiar: hoy la principal alternativa de subsidio para trabajadores afiliados.
- Fondo Nacional del Ahorro y banca pública: la ministra citó sus nuevos productos entre las alternativas; no es casualidad que esa entidad muestre las tasas más bajas en VIS y no VIS.
- “Pacto por el crédito”: acuerdos para reducir las tasas hipotecarias, mencionado en el mismo anuncio.
- Programas locales de alcaldías y gobernaciones, como la “Oferta Preferente” de Bogotá.
Con el subsidio nacional fuera del tablero, equivocarse de banco ya no tiene amortiguador: cada punto de más que aceptes en la tasa sale íntegro de tu bolsillo durante todo el plazo.
Cómo comparar ofertas reales entre bancos
Los datos abiertos de la Superintendencia Financiera muestran a qué tasa cerró cada entidad los créditos de vivienda que efectivamente desembolsó. Así estaba el mercado en pesos en la semana que cerró el 13 de julio de 2026:
| Categoría (pesos) | Mejor tasa | Tasa más alta | Entidades |
|---|---|---|---|
| Vivienda VIS | 10,90% E.A. (Fondo Nacional del Ahorro) | 15,19% E.A. | 11 |
| Vivienda no VIS | 11,73% E.A. (Fondo Nacional del Ahorro) | 15,77% E.A. | 11 |
La distancia entre la punta y la cola del ranking ronda los 4 puntos porcentuales en ambas categorías. En la simulación estándar del comparador para no VIS ($200 millones a 240 meses), la cuota con la tasa líder queda cerca de $2,1 millones mensuales; con la más cara de la tabla, la misma deuda exige bastante más cada mes, durante 20 años.
Tres advertencias para usar bien estos datos:
- Nadie te está cotizando todavía. Cada cifra resume lo que un banco cobró a los clientes a los que sí les entregó el crédito en la semana de corte; cuando radiques la tuya, la entidad estudiará tu caso y pondrá sobre la mesa su propio número. Sirve para decidir a qué bancos acercarte primero y para contrastar después las aprobaciones concretas que recibas.
- No cruces modalidades. Una tasa en UVR es real y una en pesos es nominal: puestas lado a lado, la primera parecerá más barata sin serlo. Por eso el comparador las mantiene en categorías separadas.
- Mira la fecha del corte. Estas tasas se mueven de una semana a otra, y un punto de diferencia en el momento de la firma vale millones a lo largo del plazo.
Cuando tengas una oferta sobre la mesa, verifica que respete el tope de tu modalidad (10,7% real en VIS, 12,4% real en no VIS) y asegúrate de que la tasa efectiva anual quede consignada en el documento de aprobación que te entregue el banco. Con el techo legal claro y los datos de la SFC a mano, la negociación deja de ser a ciegas.
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