Leasing habitacional vs. crédito hipotecario: tasas y diferencias reales

Equipo Agentes AI · 16 de julio de 2026

Con un crédito hipotecario, la vivienda queda a tu nombre desde la escritura y el banco se queda con una hipoteca como garantía. Con un leasing habitacional, el dueño del inmueble es el banco durante todo el contrato: tú lo habitas pagando un canon mensual y solo te vuelves propietario si ejerces la opción de adquisición. Esa diferencia —de quién es la casa mientras la pagas— cambia la garantía, el trato tributario y las tasas que las entidades reportan cada semana a la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC).

La diferencia de fondo: de quién es la casa

En el crédito hipotecario tú compras el inmueble, la escritura queda a tu nombre y constituyes una hipoteca a favor de la entidad. Si terminas de pagar, levantas la hipoteca y no hay más trámites de propiedad.

El leasing habitacional funciona distinto. Según la doctrina de la Superintendencia Financiera, es un contrato de arrendamiento financiero en el que una entidad autorizada te entrega la tenencia de una vivienda a cambio de un canon periódico, con una opción de adquisición pactada a tu favor. La figura fue autorizada por la Ley 795 de 2003 y reglamentada por el Decreto 777 de 2003, cuyo artículo 3º exige que el inmueble “deberá ser de propiedad de la entidad autorizada” durante la vigencia del contrato. El dominio solo se te transfiere cuando ejerces la opción y pagas su valor; mientras tanto eres locatario, no propietario. El mismo concepto de la SFC enmarca todo esto dentro de la Ley 546 de 1999, la ley de vivienda.

En la práctica, esto significa:

• Hipotecario: propiedad tuya desde el día uno; el banco tiene una garantía (la hipoteca) sobre un bien ajeno.
• Leasing: propiedad del banco; tu derecho es habitar el inmueble y la opción de comprarlo al final en las condiciones pactadas.

Qué dicen las tasas reportadas a la SFC

Las entidades reportan semanalmente a la SFC las tasas de sus desembolsos (Formato 088, publicado en datos.gov.co), y ahí el leasing habitacional y el crédito de vivienda aparecen como categorías separadas: vivienda VIS y no VIS, y leasing VIS y no VIS, cada una en pesos y en UVR.

Tomemos el corte de la semana del 13 de julio de 2026, con una simulación de referencia de 200 millones de pesos a 240 meses:

• En leasing habitacional no VIS en pesos reportaron solo 3 entidades, con promedios ponderados entre 14,44% E.A. (Banco de Bogotá) y 14,96% E.A. (Davivienda).
• En crédito hipotecario no VIS en pesos reportaron 11 entidades, con un rango mucho más amplio: desde 11,73% E.A. (Fondo Nacional del Ahorro) hasta 15,77% E.A. (Banco de Bogotá).

Tres lecturas útiles de esos números:

1. El mercado de leasing es más angosto. Esa semana, 11 entidades desembolsaron hipotecario no VIS y solo 3 leasing no VIS. Menos oferentes suele significar menos margen para negociar comparando propuestas.
2. La mejor tasa hipotecaria le ganó a la mejor de leasing. El piso del hipotecario no VIS (11,73% E.A.) quedó más de 2,7 puntos por debajo del piso del leasing (14,44% E.A.), en buena parte porque el Fondo Nacional del Ahorro solo aparece en las categorías hipotecarias.
3. La misma entidad puede quedar en extremos opuestos según el producto. Banco de Bogotá tuvo el mejor promedio en leasing no VIS (14,44%) y a la vez el más alto en hipotecario no VIS (15,77%) esa misma semana. Comparar “el banco” sin mirar el producto concreto lleva a conclusiones equivocadas.

Antes de sacar conclusiones, conviene entender qué mide cada cifra. La SFC recibe el detalle de los créditos que cada entidad desembolsó durante la semana, y de ahí sale un agregado por entidad en el que pesan más las operaciones grandes. Es una radiografía de lo que ya se firmó, no una cotización que un banco esté obligado a repetirte: la propuesta que recibas saldrá del estudio de crédito que la entidad aplique a tu caso. Y cuando en una categoría reporta una sola entidad, el agregado se reduce a la tasa de ese único jugador: en leasing habitacional VIS en pesos, esa misma semana solo Davivienda registró desembolsos, con un 13,90% E.A.

¿Pesos o UVR?

Ambas figuras existen en pesos (cuota estable) y en UVR (el saldo se indexa a la inflación y la tasa se pacta como un margen sobre la UVR). El comparador publica las cuatro variantes de leasing —VIS, no VIS, VIS UVR y no VIS UVR— junto a sus equivalentes hipotecarias, de modo que puedes comparar la misma denominación en las dos figuras antes de decidir.

Diferencias tributarias, en términos generales

Aquí va lo general, sin entrar en tu caso particular. El beneficio más conocido del crédito hipotecario es la deducción de intereses por adquisición de vivienda en la declaración de renta, con el tope anual del artículo 119 del Estatuto Tributario.

¿Y el leasing habitacional? La DIAN ha señalado, por ejemplo en el Oficio 158 de 2018, que el locatario puede deducir “la parte correspondiente a los intereses y/o corrección monetaria o costo financiero” del canon —no la cuota completa—, sujeto al mismo límite del artículo 119. Ese oficio se apoya, entre otras normas, en el Decreto 779 de 2003, que definió el tratamiento tributario del leasing habitacional, y en el artículo 387 del Estatuto Tributario para la deducción de los trabajadores. Según Gerencie, ese tope anual del artículo 119 es de 1.200 UVT y la deducción exige que el inmueble sea la vivienda donde habita el contribuyente.

Es decir: en términos generales las dos figuras dan acceso a una deducción similar sobre el componente financiero de lo que pagas, pero los detalles (qué parte del canon califica, cómo se certifica, qué pasa con la corrección monetaria en UVR) dependen de tu contrato y tu situación. Esto no es asesoría tributaria: antes de decidir por el ahorro en renta, valida los números con un contador.

Qué preguntar antes de firmar un leasing habitacional

Como el banco es el dueño del inmueble hasta el final, aparecen asuntos que en una hipoteca ni se plantean. Llévalos todos a la mesa y exige que cada respuesta quede plasmada en el contrato o en un anexo: lo que te prometan de palabra en la oficina no te sirve de nada si después hay un desacuerdo.

• ¿Cuál es el valor de la opción de adquisición y cuándo se paga? La SFC define el precio de la opción como el pactado en el contrato; pide que quede explícito en cifras, no en fórmulas ambiguas.
• ¿Qué pasa si al final no ejerces la opción? En la definición de la figura, si no la ejerces el inmueble se restituye a su propietario, la entidad. Pregunta qué recuperas (si algo) de lo pagado.
• ¿Qué costos hay al ejercer la opción? La transferencia del dominio implica escrituración y registro al final del contrato; pregunta quién los asume y cuánto cuestan hoy.
• ¿Puedes ceder el contrato o salirte antes? Si planeas vender o mudarte antes de 20 años, necesitas saber cómo opera la cesión y qué penalidades aplican.
• ¿Cómo funcionan los abonos a capital y el prepago? Pide la fórmula exacta de cómo un abono reduce canon o plazo.
• ¿Quién contrata y paga los seguros del inmueble? Siendo el banco el propietario, aclara qué pólizas exige y a cargo de quién quedan.
• ¿La tasa ofrecida cómo se compara con el promedio del mercado esa semana? Si te ofrecen leasing no VIS en pesos muy por encima del rango que las entidades reportaron a la SFC, tienes un argumento concreto para negociar.

Compara con datos, no con folletos

Las tasas de leasing y de hipotecario se mueven semana a semana, y una misma entidad puede ser barata en un producto y cara en el otro, como se vio arriba con Banco de Bogotá. Las ocho categorías de vivienda y leasing —VIS y no VIS, en pesos y en UVR— están publicadas en el mismo comparador del que salen los rangos de este artículo, con el corte semanal más reciente de la SFC, de acceso libre y con un orden que responde únicamente al dato reportado: ahí no hay pauta ni puestos patrocinados. Llegar a la negociación sabiendo qué desembolsó el mercado la semana anterior es la forma más barata de mejorar tu tasa, sea cual sea la figura que elijas.

Publicado por Equipo Agentes AI. Si encuentras un dato desactualizado, escríbenos a agentes.co.oficial@gmail.com y lo corregimos citando la fuente. ¿Quieres comparar tasas vigentes? Están en Tasas Colombia.